Frequently Asked Questions

a) Pago de Impuestos: En términos generales, la primera entrega en escritura pública por parte de un promotor de una vivienda nueva queda sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (al tipo reducido del 10% sobre el precio de la compraventa) y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (al tipo establecido en cada Comunidad Autónoma y que suele ser entre un 0,5 y 1%, en Madrid un 1%). No obstante lo anterior, para determinados supuestos y situaciones personales del sujeto pasivo, vienen establecidas algunas bonificaciones y exenciones. El tipo reducido del IVA al 8% se aplicará igualmente a la compraventa de hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos en ella situados, que se adquieran conjuntamente en la misma escritura pública. Fuera de éstos casos, la compraventa de plazas de garaje y trasteros adquiridos de manera individualizada, tributarán al tipo general de 18%. Tratándose de una segunda entrega (viviendas usadas) la operación quedaría sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (al tipo impositivo establecido en cada Comunidad Autónoma). En todo caso, la transmisión igualmente quedaría sujeta para el vendedor al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)

b) Gastos de Notaría: Son los honorarios del Notario por el otorgamiento de la escritura de compraventa y se calculan con arreglo a un Arancel fijado por el Gobierno. Tales honorarios varían según el precio de venta reflejado en la escritura.

c) Gastos de Registro: Son los honorarios del Registrador por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.

d) Gastos de Gestión o Tramitación: Son los honorarios de la Gestoría por la realización de los trámites posteriores a la firma de la escritura de compra (pago de impuestos, presentación en el Registro para su inscripción, tramitación de plus valías, alteración de la titularidad de la finca en el Catastro, etc.). En esta partida también pueden incluirse determinados gastos previos a la firma de la escritura, como la verificación registral de la titularidad y estado de cargas de la vivienda.

El certificado de eficiencia energética es un documento oficial redactado por un técnico competente que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un edificio. En este sentido, la certificación energética califica energéticamente un inmueble calculando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento. (incluye la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación).El proceso de certificación energética concluye con la emisión de un certificado de eficiencia energética y la asignación de una etiqueta energética. La escala de calificación energética es de siete letras y varía entre las letras A (edificio más eficiente energéticamente) y G (edificio menos eficiente energéticamente). La etiqueta energética expresa la calificación energética de un edificio otorgando una de estas letras. Este certificado resulta obligatorio, salvo excepciones, para el propietario de cualquier parte individual de un edificio existente (viviendas, oficinas o locales) objeto de una operación de compraventa o de alquiler.

El interesado en solicitar el certificado deberá acudir a los técnicos en posesión de titulación habilitante (arquitectos o ingenieros). El propietario tendrá total libertad para elegirlos.

La hipoteca del vendedor ha de cancelarse antes de la escritura de compraventa (el inmueble ha de estar libre de cargas) En la práctica el vendedor suele necesitar el dinero de la venta para cancelar la Hipoteca pendiente, por lo que se realiza en el mismo acto ante el notario, la escritura de compraventa y la cancelación de la hipoteca del vendedor.

Es un impuesto directo de carácter real, es exigido de forma obligatoria por los municipios y su gestión es compartida por la administración del estado. Su hecho imponible está constituido por la propiedad sobre bienes inmuebles, ya sean rústicos o urbanos, o por la titularidad de determinados derechos reales sobre dichos bienes y grava el valor de los referidos inmuebles, que generalmente coincidirá con el valor catastral que los mismos tengan asignado, sobre el que se aplicará el tipo de gravamen establecido por los Ayuntamientos respectivos, dentro de unos límites de porcentajes mínimos y máximos establecidos por Ley. Es un impuesto que se devenga anualmente, siendo sujeto pasivo del mismo el propietarios que lo sea del inmueble o derecho real, a fecha 1 de enero de cada ejercicio. No obstante el devengo, en municipios como Madrid, el IBI se pasa al cobro entre el día 1 de octubre y el 30 de noviembre.

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La subrogación consiste en cambiar a una de las partes del contrato de préstamo, ya sea el acreedor (la entidad financiera) ya el deudor (el cliente).

La subrogación en la persona del deudor se produciría cuando se transmite una vivienda hipotecada, y el comprador asume, con las condiciones antiguas o las nuevas que se pacten, pagar el préstamo pendiente; lógicamente, esta cuantía se deduciría del precio que correspondería entregar al vendedor. Esta subrogación no es obligatoria: el comprador puede comprar la vivienda libre de cargas, si el vendedor cancela la hipoteca con el dinero que el comprador le entrega en el acto de la compra.

La subrogación del acreedor se produciría cuando el prestatario encuentra una entidad financiera que le ofrece mejores condiciones económicas que las que tiene en su préstamo actual, y opta por cambiar de entidad financiera. Existe un procedimiento para esta operación, que incluso da al banco primitivo la posibilidad de mejorar voluntariamente las condiciones existentes. Para materializar esta opción, el deudor ha de tener en cuenta también todas las condiciones de la nueva entidad, sobre todo los gastos de formalización.